La locura colectiva que hay hoy en día alrededor del coworking no ha sido históricamente la norma desde que el coworking es coworking. Para ver los primeros espacios de nuestro país hemos de remontarnos prácticamente una década. Porque, pese a que el coworking no surge de la crisis, sí que la crisis económica que sacudió el mundo, y se cebó en nuestro país, conformó el coworking que se desarrolló en España hasta bien entrado 2016.

Texto: Marc Navarro

marc navarro coworking
Coworking Soho Beijing de Anyscale

Pero… ¿Qué es coworking? Es lo primero que te viene a la cabeza si estás leyendo estas líneas. Para responder a esto de manera estricta, lo primero que se debe hacer es remitiros al coworking manifesto. Sin embargo, mas allá de ser una fuente de inspiración, y un faro lejano que nos guió durante aquellos primeros años siempre pecó de no tener una definición práctica. Una definición que nos sirviera para explicar qué es lo que hacíamos, y que evitara que amigos y familiares fruncieran el ceño o directamente no lo entendieran.

Un coworking es un espacio de trabajo compartido en el que un equipo gestor crea una comunidad de iguales y aporta valor a sus integrantes.

Por un lado un coworking es un espacio de trabajo compartido -como lo es un centro de negocios o una oficina compartida- y por otro existe un equipo que lo gestiona y cuya misión es aportar valor a las personas que trabajan en él. La clave para diferenciar un coworking de un centro de negocios es cómo se efectúa esta aportación de valor. En un centro de negocios, se suele hablar de «dar servicio a sus miembros», mientras que, en un espacio de coworking hablamos de agregar valor; y lo hacemos, además de cómo se hace en un centro de negocios, creando una comunidad de iguales, diseñando un entorno en el que se pueda generar un sentimiento de familia, que hace posible que las personas se ayuden entre ellas y la colaboración florezca, sin la necesidad de que el equipo intervenga. Esta es la gran diferencia.

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Soho Beijing

Catalizadores del encuentro

Es decir, en un espacio de coworking su personal da servicio a sus miembros ayudándoles en aquello que necesiten directamente, como también se hace en un centro de negocios. Pero, además, promovemos activamente que nuestros miembros se ayuden, colaboren y busquen soluciones dentro de la comunidad. Nuestro equipo actúa en muchos casos simplemente como alguien que ayuda a las personas de la comunidad a navegar entre las personas, conocimiento y habilidades de los que dispone la comunidad.

Community building

En un entorno así, los gestores se convierten en catalizadores, en conocedores de la comunidad y en conectores de sus miembros. El término para referirnos a esta tarea es community building, construcción de comunidad. Personalmente, me gusta más imaginar a estos constructores de comunidad como community gardeners que riegan, abonan y podan una comunidad que crece por si sola, y a la que estos profesionales le dan forma.

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Spaces

Coworking 2010-2019

Si quieres viajar directamente a la actualidad ves al siguiente capitulo: ¿Cómo hemos llegado hasta aquí?

Si nos remontamos casi una década hacia atrás, podemos ver cómo en 2010 abren sus puertas el primer Impact HUB Madrid, que forma parte de una estructura global que algunos medios confunden con una franquicia. Originada en Londres en 2005, dispone, a día de hoy, de 105 espacios, en mas de 50 países, en 5 continentes. En el mismo año, Utopicus nace como proyecto independiente y se define como una Usina de Transformación Creativa. Un año mas tarde, en Barcelona, se inaugura Makers of Barcelona, hoy conocida cómo MOB, un proyecto que, en la actualidad, acaba de abrir su tercer espacio espacio en la Ciudad Condal, y que mantiene intacta su orientación. En este mismo año nacen también los primeros referentes en el sur de España, con la aparición de Cosfera en Córdoba, que cerró sus puertas en octubre de 2017, y WorkINcompany en Sevilla.

La segunda generación

La mayoría de estos espacios se ubicaron en locales comerciales en zonas relativamente céntricas de la ciudad pero en edificios o ubicaciones que les permitieran tener un precio por metro cuadrado muy reducido. Aunque los mencionados son en su mayoría una excepción a esto, estos espacios pioneros tienen unas dimensiones reducidas. Sus gestores no esperan obtener una rentabilidad que les permita vivir del coworking por lo que mantienen otras actividades, que esperan potenciar mediante el coworking a la vez que esperan no les robe mucho tiempo de sus otras actividades.

Spaces Menlo Park, EEUU

En 2013, empiezan a surgir espacios de segunda generación: inspirados en los pioneros de la etapa anterior pero han sido diseñados para obtener rentabilidad.

Economía de escala

Aplican la economía de escala: ampliando la cantidad de miembros a los que dan servicio y por otro lado contratan a personal con dedicación plena, aumentando así la calidad del servicio. La necesidad de disponer de rentas bajas, y la disponibilidad de este tipo de espacios, limitan las zonas en las que se ubican: preferentemente barrios bohemios o en etapas iniciales de gentrificación. Estos espacios siguen compartiendo la visión de los pioneros de la etapa anterior: cambiar la sociedad, la manera de trabajar, etc.

Algunos de los espacios más destacados que se desarrollan en esta época son CREC y Betahaus en Barcelona, Wayco en Valencia, o The Shed Coworking en Madrid. Estos espacios siguen estando en su mayoría ubicados en locales comerciales aunque de mayores dimensiones.

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Soho Beijing, proyecto de Anyscale

En 2015 se produjo la primera revolución en el sector en nuestro país.

Hasta este momento, todos los espacios habían evolucionado de manera lineal. Pero llegado este punto, Cloudworks, anteriormente conocido como Cloud Coworking, reinventa el coworking en nuestro país. El planteamiento cambia radicalmente y surge un nuevo modelo que desarrolla su actividad en edificios de oficinas. Empiezan instalándose en los áticos, y a medida que van teniendo mas demanda, alquilan más superficie dentro del mismo edificio hasta tratar de ocuparlo por completo.

Este modelo se inspiró en aquello que se estaba haciendo a nivel nacional pero pusieron la mirada en lo que estaba haciendo WeWork y otros grandes players en EEUU o en Londres. Estos espacios se instalan en zonas bien comunicadas y se alejan de las zonas típicas del coworking que se había hecho hasta la fecha, aunque no están en zonas Prime debido a que siguen siendo sensibles al precio, motivo por el cual es más importante que nunca la negociación con la propiedad del inmueble para mantener los costes controlados. Sin embargo dejan de querer cambiar el mundo y se centran en su cuenta de resultados, aunque entienden que por su estrategia de marketing es necesario mantener los valores que representa el coworking

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WeWork calle Tànger, Barcelona

Entra el sector inmobiliario

Este modelo, pese a ser menos eficiente al que le sucederá, abrió las puertas a un nuevo modelo de coworking. Los dos grandes exponentes de esta etapa son Cloudworks, que ya ha salido de su ciudad natal Barcelona, y Aticco que está creciendo exponencialmente desde su apertura en Septiembre de 2016.

La compra de Utopicus por parte de inmobiliaria Colonial, en la segunda mitad de 2017, y la apertura del primer WeWork en nuestro país, dan el pistoletazo de salida a una nueva fase. El sector inmobiliario, que hasta el momento ha ignorado, públicamente, al coworking al considerarlo una moda pasajera, ve, en este momento, una oportunidad: dar servicio a un target de cliente con unas necesidades mas dinámicas.

WeWork Tanger Glories
WeWork Calle Tànger, Glorias, Barcelona

En realidad, este público existía previamente, pero con los cambios en el mercado de trabajo, el peso de los millenials en la fuerza laboral española -serán el 50% de la misma en 2025-, la manera de operar de las empresas e incluso cambios en el International Financial Reporting Standard (IFRS), va en aumento y no parece que la tendencia vaya a invertirse sino todo lo contrario. El volumen de este público ahora sí justifica que el real state se lance a por este suculento público objetivo.

Las mejores zonas

En esta fase, las inmobiliarias han comprado espacios de coworking -en un caso una marca de centro de negocios- o han desarrollado ellos mismos divisiones dedicadas al negocio de ofrecer espacio flexible. Algunos de los ejemplos de espacios de este tipo son Utopicus, adquirido por Inmobiliaria Colonial. La compra de Loom por parte de Merlin Properties -posteriormente lanzaron Twisttt conjuntamente-, o Urbania que ha optado por el desarrollo in-house de Monday.

WeWork Tanger Glories
WeWork Tànger Glorias.

Este tipo de espacios tratan de ubicarse en zonas Prime, dependiendo del músculo económico de la compañía, tratan de conseguir edificios completos o en su defecto grandes plantas lo más diáfanas posible para minimizar los gastos en personal y de implantación.

Madrid y Barcelona

El player más rodado, WeWork, efectúa la implantación a una velocidad de vértigo aunque hay otros players como One Cowork que dispone, desde el inicio, de un departamento propio que trabaja en el diseño de los espacios manteniendo el know how dentro del equipo y para minimizar los costes de lanzamiento. Por otro lado aunque siguen tratando de controlar el precio por m2 la falta de metros en Madrid[1] y sobre todo en Barcelona[2] lo hacen cada vez más difícil. Adicionalmente disponen de departamentos de marketing centralizados con grandes presupuestos y una política de precios agresiva de captación que provoca en muchos casos unos niveles de rotación elevada a posteriori. Obviamente, el precio de los servicios y espacios que ofrecen reflejan los costes mencionados.

En resumen ¿Cómo hemos llegado hasta aquí?

La demanda que tradicionalmente había buscado una oficina en un centro de negocios empieza a virar hacia el coworking. Esto provoca que surjan espacios de coworking, y los que ya existen modifiquen su oferta, para proveer espacios y servicios que eran propios de los centros de negocio: el resultado final es algo a lo que hoy nos referimos como Flex Work o espacios de trabajo flexible. Estos espacios son a nivel estético una versión super-vitaminada de un coworking genuino, pero disponen de un elevado porcentaje de su superficie dedicada a oficinas -cómo un centro de negocios- dejando la zona de coworking tradicional para freelancers relegada a porcentajes anecdóticos.

Esta fusión de la oferta se produjo a gran velocidad, y de la misma manera que durante la crisis económica los centros de negocio crecieron en superficie de media un 50% en España[3] aprovechando la coyuntura económica de rentas bajas, es en 2016 cuando los espacios de coworking con más visión, detectan este cambio de tendencia y desarrollan los que hoy en día son los espacios de trabajo flexible más deseados.

Factoy Berlín MItte
Factory Berlín Mitte

¿Qué está pasando hoy?

Coworking significa, hoy, dos cosas muy distintas. Por un lado deberíamos hablar de coworking y por otro de flex work. ¿Cuál es la diferencia entre ambos? Cuando tengo que explicarlo rápidamente en una conferencia lo explico así:

Coworking: Comunidad > Instalaciones Flex Work: Comunidad < Instalaciones

¿Qué está pasando hoy en flex work?

Hay una carrera desenfrenada por conseguir todos los metros cuadrados disponibles para seguir creciendo a la mayor velocidad posible y liderar el mercado.

Si este liderazgo será efímero, hasta la venta de la empresa a otro operador mayor, o si estos espacios serán capaces de generar ingresos en otras areas mediante upselling o cross-selling, o si WeWork -o cualquier otro que le suceda- se convertirá en una especie de Facebook con una base física, es a día de hoy una incógnita. Lo que sí sabemos, es que por el momento ni WeWork gigante mundial del flex work está obteniendo beneficios presumiblemente por la velocidad a la que están creciendo.

Cambia el mercado

Esta realidad, nos guste o no, responde a un cambio en la sociedad. En 2016 algunas empresas empezaron a buscar en coworking aquello que tradicionalmente habían buscado en centros de negocio: oficinas. Los espacios de coworking que se dieron cuenta que el mercado estaba cambiando: se agregaba nuevo público y se pusieron manos a la obra, construyendo oficinas cómo si no hubiera un mañana y empezaron a crecer exponencialmente, siguiendo una demanda que no para de crecer.

betahaus berlin mitte
Betahaus Berlín MItte

Las empresas dejaron de ser startups y pasaron a ser empresas convencionales y de mayor tamaño

La zona open, donde encuentras a freelancers y a pequeños equipos que no necesitan una oficina, fue relegándose a superficies más pequeñas, llegando en algunos casos a utilizarse para rellenar aquellos huecos que no pueden ser ocupados por oficinas. Estas estrategias de diseño, pese a que creo que en algunos casos no responden a unos mínimos de calidad, han tenido éxito porque en gran medida representan la evolución que ha experimentado el coworking, convirtiéndolo en flex work, alejándose del concepto inicial y pasar a ser lo que para muchos es sólo una oficina cool. De hecho, a puerta cerrada, hay CEO de estos espacios que reconocen que los nuevos espacios (flex work) tienen poco que ver con un coworking genuino ya que estos no son entornos basados en la colaboración.

Grandes grupos

Del mismo modo, pasar de freelancers y pequeños equipos, a grandes grupos con algunos pequeños equipos, obviamente, provoca cambios en las dinámicas internas de un espacio. El cambio más significativo es que dejas de tener miembros que han decidido de manera individual estar allí, y pasas a tener grandes grupos, en los que una persona ha tomado la decisión y en algunos casos, puede que esta persona ni siquiera forme parte del equipo, esté en otro país con otra cultura, etc. Obviamente esto genera un engament mucho menor, o, en el mejor de los casos, es una lotería.

Flex work

Por otro lado, la presencia de grupos más grandes con dinámicas propias, hace que las interacciones entre las personas de distintos equipos sea menor y se centre en mas el ámbito personal, y menos en el profesional, ya que, al tratarse de empresas más estructuradas, usan sus recursos internos para solucionar problemas en el día a día. Para freelancers o pequeñas empresas es fundamental la colaboración con otros profesionales del espacio para avanzar de manera más rápida y efectiva.

¿Significa esto que en Flex Work no hay comunidad? No, significa que la comunidad que se desarrolla en estos espacios responde a las necesidades de las personas que los habitan profesionalmente.

¿Qué es importante hoy en Flex Work?

Debemos entender que son espacios totalmente enfocados a un cliente corporativo: un cliente que busca grandes oficinas. Una de las razones de esta estrategia, es la voluntad de reducir las inversiones. Crear una oficina pequeña representa prácticamente la misma inversión que crear una grande. Al ser más pequeñas, debemos crear muchas más para reformar la misma superficie. Esta es la razón de que las dimensiones de las oficinas privadas en flex work han tendido a aumentar estos últimos años, y obviamente esto está provocando que muchísimos espacios flexibles tengan lista de espera para sus unidades de sobretodo 2, o 4 posiciones, ya que son cada vez proporcionalmente más escasas en el mercado.

Las prioridades

Las prioridades de este tipo de cliente que The Instant Group compartió a finales del pasado mes de Abril en la 8ª Edición de la Coworking Spain Conference (CWSC)[4] el siguiente orden de prioridades[5] de los clientes de su plataforma.

  1. Acceso 24 horas
  2. Diseño a medida de la distribución de las oficinas
  3. Sala de fitness
  4. Duchas y vestuarios
  5. Espacio exterior (como una terraza o azotea)
  6. Parking de bicis
  7. Guardería o similares
  8. Taquillas
  9. Pet-friendly
  10. Bar
betahaus berlin mitte
Betahaus Berlín Mitte

¿Qué está pasando hoy en coworking?

Una de las cosas que conviene recordar, es que el coworking a día de hoy tiene poca visibilidad en los medios. La mayoría de noticias que aparecen en prensa, o en prensa especializada en el sector de real state, ponen el foco en el 3% de los operadores que, según Coworking Spain[6], controlan el 30% del mercado y son, obviamente, operadores de espacios flex work. Pero como Jeannine van der Linden, de la European Coworking Assembly, recordó en la pasada edición de la CWSC ¿qué hay del otro 70% del mercado del que nadie habla?

Una parte de este mercado, son los espacios de coworking que existen a lo largo y ancho de nuestro país. La demanda de estos espacios no está decreciendo, pero crece mucho más lentamente. Si en algún momento el flex work, pone el ojo en este tipo de público, haciéndolo más atractivo para este tipo de profesionales, para aumentar el tráfico en sus centros, o pr cualquier razón estratégica, esto sin duda alguna afectará a los espacios de coworking existentes.

El momento más apasionante

Desde mi punto de vista este momento más apasionante para el coworking. Por un lado, tenemos a fundadores que llevan casi una década en el sector, y empiezan a mostrar signos de cansancio. En muchos casos por el hecho de no haber conseguido alcanzar una buena rentabilidad, en otros por tener una mentalidad más cercana a la de un freelance que la de un empresario, o por no haber entendido el mercado a medida que este evolucionaba.

OCAD U CO Cánada de Quadrangle

Por otro lado tenemos a fundadores que entienden que el momento es ahora, excepto si estás en Barcelona o Madrid que el momento fue en 2016-2017. Si estás en cualquiera de estas dos ciudades tienes que buscar oportunidades, cómo ha hecho MOB en su tercera ubicación junto al Barcelonés mercado de Santa Caterina. Otra estrategia es optar por el extra-radio de las ciudades como ha hecho otro histórico, CREC que ha inaugurado su tercer espacio en Sabadell. Salir de la capital catalana te permite disponer de un metro cuadrado más asequible, aunque obviamente esta decisión entraña una oportunidad y un importante riesgo: el mercado en esta zona dista mucho de ser el de Barcelona.

Lo que nos espera este 2019

Lo que nos espera en Madrid y Barcelona es la apertura de grandes espacios en zonas Prime, y en otras zonas, de ambas ciudades por parte de los grandes players del sector: WeWork, Spaces, Aticco, Utopicus, Loom, Cloudworks, One Cowork,… También veremos cómo los players con más rodaje en el sector inmobiliario abrirán ubicaciones, o extenderán su presencia, en el extra-radio de ambas ciudades utilizando edificios disponibles en su cartera. Cada vez se trabajará de manera aun mas cercana a brokers para conseguir la ocupación máxima lo más rápidamente posible. Aunque a día de hoy una buena implantación nos debería proporcionar, en el peor de los casos, un 70% de ocupación antes del lanzamiento.

The Ministry, Londres

Nuevos players

Adicionalmente, esperamos la apertura de algunos de estos players en mercados secundarios, algo que lleva sobre la mesa desde 2018 pero, todo parece indicar, que se materializará este año. Cuando la entrada en estos mercados se haga efectiva, vamos a poder ver como clientes que en estas plazas nunca habían considerado el coworking como una alternativa, empezarán a valorarlo como una opción más y, creo que, en cuestión de meses puede pasar a convertirse en la opción predilecta de cada vez más perfiles en estas plazas. La habilidad de los actuales operadores de espacios de coworking en ciudades como Málaga, Valencia, Sevilla, Alicante o Girona para evolucionar su propuesta de valor va a ser puesta a prueba en los próximos 12-24 meses sin ningún tipo de duda.

Los contenidos del coworking

Por otro lado, una vez todos los espacios han competido por el mejor diseño y la mejor ubicación ¿qué nos queda? Creo que tendrá lugar una pugna por el contenido que, en cierto modo, ya ha empezado: todos los espacios flex work querrán ofrecer una programación que les haga más atractivos para sus actuales miembros, pero, sobretodo, que les ayude a captar nuevos miembros, a la vez que permita un mix sostenible con contenido y servicios extras que mejoren su rentabilidad.

WeWork Castellana, Madrid

Generar comunidad

Mi punto de vista respecto a la estrategia que el coworking debe seguir sigue dos lineas de trabajo muy diferenciadas. Por un lado, el coworking debe trabajar en mejorar sus instalaciones actuales y elevar su standard en sus nuevas ubicaciones, ampliando así su base de usuarios potenciales. La creación de una comunidad -hay quien incluso habla de familia o de tribu aunque esta última denominación prefiero evitarla por razones históricas que no se le deberían pasar por alto a nadie- es clave para diseñar un espacio de coworking que tenga éxito.

El diseño del espacio

A nivel de diseño, debemos generar espacios permitan trabajar de distintas maneras, hoy en día existe ya mucha literatura sobre action oriented design, y que además nos permita generar espacios donde tomar un chai latte, compartir una avocado toast, hablar de manera distendida, hacer un debate, ver juntos la temporada final de Juego de Tronos o poder acoger un cocktail (o unas cervezas) para inaugurar una expo de arte. Aunque son un cliché ¿Son ejemplos aleatorios? Para nada: son ejemplos reales de espacios dentro y fuera de nuestras fronteras que tienen éxito.

El paradigma ha cambiado

Las mejores zonas de los espacios son ahora ocupadas por estas zonas comunes que son la joya de la corona y que hacen felices por igual a miembros y gestores ofreciendo un mejor servicio y siendo un factor clave en la comercialización del espacio tanto en coworking como en flex work.

Por otro lado, creo que se debe volver al tablero de diseño a nivel de concepto y recuperar los valores originales de este tipo de espacios. Debemos tratar de maximizar la aportación de valor a sus miembros: al fin y al cabo, si un espacio me aporta, supongamos un incremento del 30% en mi facturación, es posible que acabe priorice eso por encima de una terraza con vistas, o un tirador que me permita hacerme un te, o un espacio con un nivel de acabados premium. Sin embargo hay unos mínimos que van a marcar, les guste o no aceptarlo, el perfil de cliente y lo que alguien esté dispuesto a pagar por el servicio.

betahaus berlin mitte
Betahaus Berlín Mitte

Hubs creativos

Un ejemplo de esta segunda línea de trabajo es el que están realizando espacios que se han transformado en hubs creativos que, en realidad, están más cercanos a los valores fundacionales del coworking que la media del sector. Estos espacios, si bien están focalizados en empresas y profesionales de las industrias creativas y culturales, trabajan de manera parecida a una agencia creativa: cuando reciben un proyecto buscan entre sus miembros a los mejores profesionales para llevar a cabo el encargo. De este modo los hubbers (coworkers de un hub) no sólo son clientes del hub sino que se convierten en proveedores del mismo y les aporta un valor económico directo en su cuenta de resultados.

No se trata sólo de ofrecer valor económico, aunque, no nos engañemos, es una pieza fundamental del puzzle, del mismo modo que lo es la formación, la colaboración entre personas y empresas en estos espacios lo que permite que las personas que los habitan evolucionen a nivel profesional.

Factoy Berlín MItte
Factory Berlín Mitte

Suena un poco etéreo

Os pongo un ejemplo. Hace un par de semanas, yo mismo -que por mi actividad actual como consultor de coworking me he convertido en miembro de un coworking en Barcelona- hablando con una compañera sobre su trabajo y sus aficiones personales detecté que tenía potencial para realizar algún proyecto que la lleve más allá. Noventa minutos y aproximadamente un centenar de post-it más tarde, ella tiene una idea de negocio y un plan para crear un producto mínimo viable que, espero, hoy sólo es un proyecto en curso pero quién sabe lo que será mañana. Esto es coworking, esto es real, y se trata simplemente de una persona que deja de hacer lo que tiene que hacer para ayudar a otra.

Efectos colaterales

¿Por qué lo hacemos? No me lo he planteado nunca porque, simplemente, es algo que te sale de dentro, pero supongo que lo vemos como contribuir al capital social de la comunidad del espacio. No se trata de que esa persona te devuelva lo que has hecho por ella en un tiempo concreto, se trata de tener la convicción de que, el día que necesites a alguien para desbloquear un tema, tener un punto de vista externo, o cualquier otra cosa, habrá alguien allí que te podrá echar una mano. Sin embargo este tipo de colaboración produce un efecto colateral: este roce, en ámbito profesional, nos acerca y nos hace desarrollar lazos de confianza que se acaban convirtiendo en encargos, colaboraciones puntuales, proyectos conjuntos o partnerships.

Este es el auténtico espíritu del coworking y es lo que lo convierte al coworking en una herramienta maravillosa para aumentar el potencial de una sociedad.

Marc Navarro es consultor de coworking especializado en estrategia
Ilustración: Raúl Benedito

Notas

[1] http://www.cushmanwakefield.es/es-es/research-and-insight/2019/marketbeat-offices-madrid-q1

[2] http://www.cushmanwakefield.es/es-es/research-and-insight/2019/marketbeat-oficinas-barcelona-castellano-q1

[3] Datos de Proworkspaces

[4] https://coworkingspainconference.es

[5] https://www.slideshare.net/CoworkingSpain?utm_campaign=profiletracking&utm_medium=sssite&utm_source=ssslideview

[6] https://www.slideshare.net/CoworkingSpain/el-estado-del-coworking-en-espana-2019manuel-zea-coworking-spain?qid=f3831644-6bd0-41ca-bfc9-7b02db7a94cb&v=&b=&from_search=1